Problem relaterade till ansökan bostadsrätt förordning

Fastighetsförordningen, oavsett ursprung och natur, kan inte innehålla vissa förbud och måste tolkas enligt specifika regler.

Problem relaterade till ansökan bostadsrätt förordning

Begreppet fastighetsreglering

Condominium regler

den reglering Den interna stadgan för bostadsrätten har definierats. i det, enligt art. 1138 i civillagen, innehåller reglerna för användning av gemensamma saker, utsmyckning av byggnaden, dess administration och fördelning av utgifter.
Om förordningen är av en art avtals, det kan också innehålla begränsningar för användningen av enskilda fastighetsenheter. Begränsningarna måste anses vara alla giltigt placerade eller det finns gränser även i fallet med avtalsreglering?
den högsta domstolen, har vid flera tillfällen behandlat innehållet i bostadsförordningen och gränserna och förbuden i samband med dess natur.
Enligt stoatsI själva verket är det inte tillräckligt att en förordning har sitt ursprung och avtalsmässiga karaktär för att begränsa de enskilda bostadsrättigheterna på sina fastighetsenheter. Sådana förbud och gränser måste i själva verket ha vissa formella egenskaper för att kunna betraktas som giltigt operativa.

Gränser och förbud som föreskrivs i avtalsförordningen

Med en mening daterad 18 september 2009, nr. 20237, har högsta domstolen tagit upp frågan och upprepar vad som kan sägas vara dess konsoliderade inriktning: förbjuder användning av fastighetsenheter, som ingår i klausulerna i bostadsrättens förordning, måste anges tydligt.
Denna begränsning kan göras på två sätt:
a) notering uttryckligen förbjudna användningar
b) hänvisar till fördomar som en viss användning kan orsaka.
i första fallet, förbudet uttrycks a priori, därför kan den hypotesiserade användningen inte göras, om den motsvarar ett av de förbjudna.
i andra fallet Det kommer alltid att vara nödvändigt att utvärdera konkret förordningen om bostadsrättsläger effektiv skada av skyddade intressen.
två exempel De kommer att klargöra omfattningen av båda gränserna.
För första hypotesen vänligen hänvisa till (kontrakts) förordningen som förbjuder användningen av affärslokalerna på bottenvåningen i byggnaden för restaurangaktiviteter. I detta fall, utan att det påverkar hypotesen om ett undantag som beviljats ​​(med enhällighet med tillstånd av condòmini) från församlingen, kan ägaren inte direkt eller indirekt (t.ex. genom att hyra fastighetsenheten) fördela sin egen lokal pizzeria, restaurang, trattoria etc.
i andra hypotesentill exempel kan vi säga att alla aktiviteter som kan störa lugnet, stillheten, resten av människor eller som orsakar obehagliga dofter är förbjudna. I det här fallet är det uppenbart att få aktiviteter, åtminstone a priori, kan sägas vara skadliga för dessa intressen. Det är därför uppenbart att bedömningen alltid måste göras konkret och ger ett större handlingsutrymme, eftersom det kommer att vara möjligt för den berörda kondominoen att förbereda alla rättsmedel som är användbara för att undanröja fördomarna och fortsätta den valda användningen.
Återgå till pizzeriaens exempel, tänk på hypotesen i vilken Det är inte uttryckligt förbjudet en liknande aktivitet, men alla aktiviteter som kan ge lukt av obehagliga luktar är förbjudna.

Tolkningsförordning

I dessa fall kondomino som startar aktiviteten, eller som de tidigare kommer flyttade lättnaderna, kommer att kunna föreslå en hel rad åtgärder som är användbara för att eliminera de fördomar som uppstår vid användningen av sin fastighetsenhet.
i fall som ligger bakom meningen nr. 20237i bostadsrättsförordningen ett kriterium c.d. blandat, det vill säga hänvisningar gjordes till båda formerna av begränsning.
Mer specifikt angav tvistens klausulobjekt: De bostadsrätter, trots att de har investerats i alla privilegier av fastigheten, kan inte utnyttjas i motsats till det självmordets moral, lugn och inredning.
Det är därför förbjudet att använda lokalerna för byggnaden för hotellanvändning, ombordstigning, styrelserum för att behålla och spela (...), skolor för musik, sång och dans för bullriga eller på annat sätt farliga aktiviteter.
den misslyckad villa - som hade blivit förbjuden av domstolen, den destination som tidigare hölls, eller privatklubb (med underhållning och catering) - i sitt överklagande hävdade att med kriteriet c.d. blandad, var den aktiva beteckningen endast förbjuden om den innehöll en av de angivna fördomarna, som enligt hans mening inte förekommit i hans fall.
den Högsta högskolanavvisa den här tolkningshypotesen och ta upp det som dömdes av överklagande domaren, konstaterade han det eftersom båda kriterierna för att identifiera de förbjudna verksamheterna användes i förordningen av Condominium [...] måste man betrakta dels att listan över förbjudna aktiviteter inte är uttömmande och att förbudet även omfattar alla destinationer inte uttryckligen nämnt, som ändå kan framkalla de fördomar som ska undvikas och å andra sidan att alla specifika angivna aktiviteter i sig är förbjudna, utan att det i praktiken måste kontrolleras att det är lämpligt att bära de ovannämnda fördomarna.
Med andra ord, om aktiviteten uttryckligen anges, är det inte nödvändigt att verifiera att den bär en av de listade partiklarna.

Tolkning av förordningen

Det är inte sällsynt att genom att läsa en förordning har frågan ställts: vad menar du med den klausulen?
Det är faktiskt inte alltid normerna condominium regler De är skrivna på ett tydligt och exakt sätt, så att en tolkningsaktivitet blir obligatorisk för att förstå dess verkliga betydelse.
När det kommer att vara möjligt att säga det tolkningen antagen är det som motsvarar vad den klausulen faktiskt betyder?
För att svara på frågan tar vi en cue från en cassation, dvs från uttalet n. 27932 av den 28 december 2009.
den condominium regulation, om det är av avtalsenlig karaktär (det vill säga accepteras av alla bostadsrätter vid tidpunkten för undertecknandet eller röstningen och undertecknades senare av samtliga deltagare i bostadsrättsläget), om det är en sammansatt natur (dvs. antagen av mötet med de angivna majoriteterna Artikel 1138 tredje stycket civillagen) skall tolkas på samma sätt som de avgifter som används för tolkning av kontrakt.
Konceptet har upprepade gånger upprepats av Cassation som ingriper i frågan, tolkning av bostadsrättens förordning, uppgav att domaren måste observera samma hermeneutiska kanoner som är etablerade på området. 1362 torsk. civ. e segg., för tolkning av förhandlingshandlingar, med denna allmänna validitet (Ja, ex multis, Cass. 23 januari 2007 n. 1406).
den allmän princip Reglerna om tolkning av kontrakt är följande:
Vid tolkningen av kontraktet måste man undersöka parternas gemensamma avsikter och inte begränsa sig till ordets bokstavliga mening. För att fastställa parternas gemensamma avsikter måste deras övergripande beteende bedömas även efter kontraktets ingående (konst. 1362 c.c..).
I huvudsak vad som är viktigt, i huvudsak är vad parterna ville säga och inte bara vad som skrevs.
I det fall som domstolen avgav, med dom 27392/09sökandena klagade över en felaktig tolkning av villkoren för bostadsrätten i förhållande till en hel rad element (transaktionshandlingar, notarier) som lett till dess formulering. I praktiken, på grund av ett materiellt fel, angav förordningen för fördelningen av portieringsutgifterna ett annat bord än det som parterna tidigare hade angivit som tabellen som skulle användas för denna typ av utgifter.
Det råder en tvist över den punkt som klagandena var tvungna att ankomma till rättegången för cassation att känna att de hade rätt.

Condominium regler

Enligt stoatsi själva verket måste det anses att tabellerna kan inte utplånas som ett tolkande kriterium för parternas vilja, för en hermeneutisk möjlighet till bostadsrättsförordningen baserad på enbart bokstavsuppgifter, där samma är i klar motsats till parternas gemensamma avsikter (Kassering 28 december 2009 nr 27392).
Detta innebär att just i enlighet med det principen för vilka kontrakten måste tolkas enligt vad som har varit parternas gemensamma avsikt, kan vi inte sluta med att förordningen anger en tabell där det kan påvisas att denna indikation är resultatet av övervakning eller dålig samordning mellan vad som fastställs och vad som står i förordningen.

Andelsregler och obligatoriska föreskrifter

Det finns en norm av civillagen, hänvisningen är fjärde stycket. 1138, som sätter exakta gränser för innehållet i villkoren för bostadsrätten. Recitera standarden:
den reglerna i förordningen kan inte på något sätt påverka rättigheterna för varje bostadsrätt, eftersom de härrör från inköpshandlingar och konventioner, och får under inga omständigheter avvika från bestämmelserna i artiklarna. 1118 andra stycket, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 och 1137.
exempel:
Om ett bostadsområde räknas mer än åtta deltagare Det är obligatoriskt att utse administratören: att sanktionera konsten. 1129 c.c. Eftersom denna bestämmelse ingår i den lista som avses i fjärde stycket. 1138 c.c. det är inte möjligt att exempelvis reglera att avtalet inte är obligatoriskt eller det är när bostadsrätterna är mer än tio.
I detta avseende, i ett avlägset uttalande, Domstolen i Neapel han angav det i fråga om bostadsrätter i byggnader, i förhållande till bostadsrättsadministratören, om bostadsrätterna är fler än fyra (detta är det obligatoriska tröskelvärdet som fastställts före godkännandet av reformen av bostadsrättsläget n.d.) enligt art. 1138 är bestämmelserna i lagen om obligatorisk utnämning av direktören av bolagsstämman och den maximala löptiden för ett år också förklarad obligatorisk enligt avtalsförordningen och med ineffektivitet (i det här fallet är försäljningsbolaget av byggnaderna hade reserverat rollen som administratör i kraft av det mandat som köparna krävde för köp av fastigheten) (Trib. Neapel 21 mars 1989 i Arch. leasing 1989, 512).
den förbud, med konstant doktrinär och rättsvetenskaplig inriktning, gäller såväl monteringsförordningen som avtalsförordningen. Kort sagt är det ett absolut förbud.
Detta är förklaringen med hänsyn till denna ställning: från förberedande arbeten (av civillagen n.d.A.) och från samma fjärde stycke i den undersökta normen (artikel 1138 c.c. n.d.) framgår det att sådana artiklar aldrig är undantagliga (i alla fall, inte ens med enhälligt omröstade föreskrifter). Dessutom, förutom att vissa av dessa artiklar inte reglerar förvaltningen av bostadsrättsområdet, det vill säga de faller utanför den strikt lagstiftande sfären, skyddar de grundläggande innehav av bostadsrätten eller tredje part (enligt artikel 1131 i civillagen): det är därför som lagstiftaren kräver inom detta område att alla bostadsrätter är lika disciplinerade (Branca, Communion Condominium i byggnader, Zanichelli, 1982).
Beviset på vad som har sagts görs genom att titta på de regler som i stället kan upphävas med samtycke från alla bostadsrätter.
Tänk på dem om fördelningen av utgifter:konst. 1123 c.c.. hänvisar specifikt till en annan konvention som kan ändra det allmänna kriteriet för fördelning enligt de tusendels ägande samt användningsområden.
Samma sak konst. 1138 c.c.. Då nämns inte bland dessa obligatoriska ovannämnda regel för att bevisa dess modifierbarhet förutsatt att det finns samtycke från samtliga medeägare.



Video: