Preliminär försäljning: Vad händer om säljaren ändrar sig?

Vilka rättsliga instrument är tillgängliga för köparen om säljaren, efter det preliminära avtalet, vägrar att sälja den utlovade egendomen.

Preliminär försäljning: Vad händer om säljaren ändrar sig?

Preliminärt kontrakt och dess effekter

Vad händer om efter att a preliminärt kontrakt av köp av fastigheter Säljaren vill inte sälja längre?
Vi vill köpa ett hus men efter att ha undertecknat det preliminära (o kompromiss) säljare en vägrar, av någon anledning, att presentera sig inför notaren för gärningen.
Vad kan köparen göra och vad är det skydd erbjuds av lagen.
Den första aspekten att lyfta fram är att med det preliminära försäljningskontraktet du ännu inte blivit ägare till fastigheten. Det är bara med nästa notarialakt det kommer att hända passage av egenskap och försäljningen kan sägas ha hänt.

Preliminärt kontrakt


Det preliminära kontraktet, som beskrivs i artikel 1351 i civillagen, är det avtal som parterna är överens om tvinga till stipulerar, vid ett senare tillfälle och på ett överenskommet sätt kontraktet av slutligt köp och försäljning (den notariella gärningen), av vilken de väsentliga delarna är bestämda.
Det är därför affären skriftligen skriftlig med vilken ägaren av fastigheten (promisee säljare) åtar sig sälja till andra sidan (låntagare), som åtar sig att köpa till det överenskomna priset.
Endast skyldighet att få kontrakt uppstår från det preliminära De typiska effekterna av försäljningen kommer att produceras vid ett senare tillfälle, exakt vid datum från de delar som vanligtvis anges för handling.
Denna tidsperiod kan vara mer eller mindre lång och allt kan hända.
Vilka lösningar ska antas om säljaren, som är involverad i att överföra fastigheten, drar tillbaka avvisa signaturen den slutligt kontrakt?
Det finns många vägar som kan genomföras. Låt oss se dem i detalj.
I det fall där efter bestämmelsen av preliminär försäljningDen väpnade försäljaren vägrar att sluta det slutliga kontraktet, det första steget som köparen måste göra är skicka till motparten en brev av varning till uppfylla att beställa den att visas på det datum som fastställdes för notarie för undertecknandet av gärningen. I ovannämnda meddelande måste köparen ange en tidsfrist inom vilken den framtida säljaren måste uppfylla Denna tidsfrist får inte vara mindre än 14 dagar.
Om det formella brevet inte har någon verkan, måste ett rättsligt förfarande inledas.
Låt oss se vilka skydd som tillhandahålls till förmån för köparen.
Mer generellt har köparen två alternativ: frigörande från det preliminära kontraktet, begära upplösning eller få från domstolen överföring av egenskap, även i avsaknad av säljarens samarbete.
I båda fallen kommer det att kunna få ersättning för eventuella skador som uppstått till följd av säljarens olagliga beteende. i den första hypotesen eftersom affären inte ingicks på grundval av de åtaganden som gjordes i det andra fallet, om förseningen i ägaröverföringen har blivit skadad för köparen.

Tvingat genomförande av förpliktelsen att ingå kontrakt

I händelse av att säljare en trash att presentera sig före notarie Att fastställa det slutliga försäljningsavtalet kan köparen vidta åtgärder av tvångsöverensstämmelse.
Det är ett verktyg som gör det möjligt för partiet att bosätta sig i rätta den felaktiga parten, för att få en dom som har obligatorisk överföring av byggnaden även utan säljarens samtycke.
Köparen kan ansöka till domstolen om att få en domstolsorder, ja ersätter till den notariella gärningen och ger effekterna av det slutliga kontraktet som aldrig ingåtts.
Satsen, förutom att beställa passage av egenskap, kan också fastställa fördömandet av säljaren till ersättning av någon skada lida under tiden av den framtida köparen för fördröjning.
Förutom artikel 1351 i civillagen, handlar artikeln också om det preliminära avtalet 2932 i vilken hypotesen förutses där säljaren (men det kan också vara köparen) inte uppfyller preliminära inom den fasta tiden.
Villkor för att erhålla dom av överlåtelse av ägande på fastigheten är attköparen utföra eller erbjuda att utföra, på det sätt som föreskrivs i lag prestanda (betalning av priset).
Godkännandet av den föreslagna ansökan enligt artikel 2932 i den italienska civillagen är föremål för denna formalitet. Du kommer att behöva erbjuda den andra parten betalning den pris som måste betalas när meningen slutförts eller inte längre överklagas.
Detta kommer att vara det ögonblick då äganderätten kommer att äga rum.
Om alla ovanstående villkor är uppfyllda är det bra att agera omedelbart om du vill få ett skydd för dina rättigheter.
Det är egentligen inte lämpligt att i lång tid tolerera trögheten hos dem som lovade att sälja egendomen och sedan ändra sig.
Tidens gång är en kontraproduktiv aspekt.
Vem vägrar att ge upp det utlovade huset kan under tiden sälja det till andra som äventyrar den andra partens intressen.
Förtydligande: För att undvika obehagliga överraskningar rättslig begäran direkt för att få en ersättningsdom av det slutliga kontraktet, går det transkriberas på fastighetsverket Office of the Territorial Agency (gamla Conservatory of Real Estate Registers).
På så sätt kan effekterna som följer av det efterföljande överföringsbeslutet också motsättas tredje man till vilken egendomen kunde säljas under tiden.

Preliminär kontraktsuppgörelse

I händelse av att del Uppfyllande parten är inte intresserad av åtgärden för det specifika genomförandet av skyldigheten att sluta den slutliga försäljningen, eftersom villiga till ge upp till fastigheten kan han agera för upplösning den kontrakt och ersättning skada som lidit till följd av standardvärdet. Underlåtenhet att följa fristen för att gå till notarie utgör ett åsidosättande av entreprenören.

kompromiss


Artikeln som reglerar denna åtgärd, mittemot den föregående (åtgärdsåtgärd), är 1453 i civillagen som föreskriver följande:

I kontrakt med motsvarande tjänster, när en av entreprenörerna inte uppfyller sina skyldigheter, kan den andra efter eget val begära att kontraktet uppfylls eller upphör, utom i vilket fall som helst ersättning för skadestånd. Beslutet kan ställas om även domen har blivit uppmuntrad för att uppnå uppfyllandet. men han kan inte längre fråga om uppfyllandet när resolutionen har begärts. Från och med dagen för ansökan om uppsägning kan defaulter inte längre uppfylla sin skyldighet. Art. 1453 cod.civ.

Vid uppsägning (upplösning) av det preliminära kommer köparen inte längre att vara ägare av fastigheten och kommer inte längre att betala priset. Köparen kan ansöka för domstolen om att få upphandlingen av det preliminära avtalet, om det inte är avtal med den andra parten.
Villkor att legitimt begära uppsägning av kontraktet före domaren är attmisslyckande av säljaren är allvarlig.

Bekräftelse insättning

I händelse av att den lovande köparen har betalat en förskott insättning Vid undertecknandet av det preliminära avtalet kommer den uppfyllande delen att ha höger av dra tillbaka utan att behöva vända sig till den rättsliga myndigheten.
Vid recessen åtföljs av begäran till avkastning den dubbel av insättning betalad (en summa pengar som är giltig som ett förskott på det förfallna priset).
Den lagliga reglering av insättningen finns i artikel 1385 i civillagen. Här är vad det står:

Om en part till den andra, som en insättning, en summa pengar eller ett antal andra fungibla föremål, måste insättningen, om den uppfylls, återlämnas eller tillskrivas den förfallna tjänsten.
Om den part som lämnat inlåningen är ofullständig, kan den andra parten dra sig ur kontraktet med tanke på depositionen. Om den part som mottog den är ofullständig, kan den andra parten dra sig ur kontraktet och kräva dubbel insättning. Om emellertid den icke-försummande parten föredrar att begära avtals eller uppsägning av kontraktet regleras ersättning för skadestånd enligt de allmänna reglerna artikel 1385 cod.civ.

Vid betalning av depositionen, om du använder rätten till tillbakadragande, kan du inte vidta rättsliga åtgärder för att få ersättning för skadan.
Redan insättningen har i sig själv funktionen av förfriskning, om säljaren har försummat.
I själva verket påminner vi dig om att du för att få dubbelt återbetalning av insättningen behöver inte bevisa att du har lidit skada på den andra personens misslyckande eller att kvantifiera den.
den ersättning av skada och den dubbla återbetalningen av insättningen anses enligt lag vara alternativ och icke-kumulativ.



Video: Soundgarden - Spoonman