Uppskattningen av bostadsrättsförvaltning mellan nödvändighet och möjlighet

Den årliga budgeten för bostadsrättsförvaltningen tjänar till att identifiera de utgifter som måste mötas under året. Fokusera på de viktigaste aspekterna.

Uppskattningen av bostadsrättsförvaltning mellan nödvändighet och möjlighet

Årliga utgifter i bostadsrätt

Fastigheten, förstås i betydelsen av ett lag vars funktion är att tillhandahålla, genom sina egna kroppar, förvaltning och bevarande av de gemensamma delarna av byggnaden, måste möta årliga utgifter till detta ändamål.
Det är möjligt att en villa inte producerar bekostnad?
Om hänvisningen är till vanliga kostnader kan det vara det extrema fallet med noll bostadsrätt årliga förvaltningskostnader.

Condominium Condominium godkännande


Tänk på en rad radhus som delar den privata åtkomstvägen till bostäder: I avsaknad av belysning och andra gemensamma tjänster kommer gatan, så länge det inte kräver underhåll, att producera någon kostnad.
Fastigheten med noll ordinarie utgifter är dock ett hypotetiskt fall och dessutom mycket sällsynt, kanske för någon eftertraktad; Normalen av fallen talar till oss om laget som de måste möta under året för kostnaderna för hantering av gemensamma delar.
Verktyg (el, rinnande vatten), tjänster (trappstädning, administratörsaktivitet, eventuell concierge, hissunderhåll etc.) samt andra avtal av gemensamt intresse (försäkring etc.) kostnader att enligt tekniken. 1123 och ss. cc de måste vara fördelat mellan berörda parter, ovverossia condòmini, eller allt eller bara en del (tänk på städningens trappor i bostadsrätten med fler trappor).
Vem ansvarar för att besluta årliga driftskostnader, det vill säga de utgifter som måste mötas under det kommande året?

Godkännande av uppskattningen av församlingen

den årlig förvaltningsbudget - det vill säga det dokument som innehåller de kostnader som förmodligen kommer att uppstå i förhållande till byggnadens gemensamma delar - godkändes av sammanträdet under det ordinarie ordinarie sammanträdet.
Så mycket härleds det från innehållet i första stycket. 1135 c.c. den citat, säger regeln, åtföljs av kostnadsdelningsplanen av condòmini.
den uppdelningsplan - vars närvaro också är grundläggande för att begära och erhålla utfärdande av ett provisoriskt förordningsbeslut - andra är det dokument där varje enskild kostnad eller en grupp av homogena utgifter i förhållande till kriteriet för fördelning av kostnader, tillskrivs varje kondomino.
Antag, för enkelhet, att i en villa finns det bara fyra condòmini och tre utgifter.

Condominiumsammansättning


Distributionsplanen tjänar dela kostnaderna bland deltagarna till laget så att alla i förväg har möjlighet att känna utgifterna för dem.
Användbarheten av citatdärför är det tvåfaldigt:
- Å ena sidan är det användbart i termer kollektiv, för att möjliggöra en korrekt hantering
- Å andra sidan tjänar den till varje kondomino att bidra till att besluta och i vilket fall som helst veta i vilken utsträckning den betalar summan samt den faktiska åtgärden av betalningen i fråga.
Vilka är besluten om kvorum som är nödvändiga förgodkännande av uppskattningen årlig förvaltning? Vi pratar naturligtvis om vanliga kostnader, det vill säga av de nuvarande utgifterna för byggnadens gemensamma delar.
I det avseendet, i avsaknad av uttryckligt omnämnande i civillagen av majoriteterna i samband med fullgörandet, måste man dra slutsatsen att de motsvarar dem General, det vill säga
- in första samtalet, den gynnsamma rösten för majoriteten av de som är närvarande vid stämman och minst hälften av byggnadens tusenvärde
- in andra samtalet, den gynnsamma rösten för minst en tredjedel av de närvarande vid mötet och minst en tredjedel av byggnadens tusenvärde.
Som det är känt, före eller vid tidpunkten för godkännandet av rapporten har condòmini rätt att undersöka den styrkande dokumentationen i basen av den rättsakten: Om administratören frustrerar utövandet av denna rättighet, bör den efterföljande resolutionen vara anses vara ogiltig (se bland de olika Cass. 8 augusti 2003 n. 11940).
Och om citat?
Samma mening som nämns ovan anger att i rapportera om godkännande av uppskattningen, bristen på tillgång till dokumentation på grundval av uppskattningen beror inte på att beslutet upphävs, med tanke på den hypotetiska karaktären av dokumentets innehåll, kommer innehållet att granskas mer ingående i årsredovisningen.
Det är möjligt, för bostadsrättsmötet, att inte godkänna någon citat?
Ja, i princip det är möjligt att inte godkänna någon uppskattning, lämnar administratören - vi kommer att se inom kort - eller den ansvariga för ledningen, samla de belopp som är nödvändiga för behovet. Övning är verkligen inte tillrådligt, särskilt där det finns ett flertal utgifter och ett antal condòmini som att göra rådande förebyggande planering av ledningen för att undvika disservices.
I vilket fall som helst det faller inte inom församlingens befogenheter - och det följaktiga beslutet skulle anses vara nul för inkompetens - att överväga avskaffandet av den årliga förvaltningsbudgeten. Kort sagt är ett konto att besluta att i samband med en övning inte är nödvändigt att godkänna ett citat, bör det inte vara annat än detta dokument som ska godkännas.

Uppskattning och utbetalning av kostnader av administratören

En gång godkänt årlig förvaltningsbudgetär bostadsrättsadministratören skyldig att betala endast de kostnader som finns där eller har rätten att beställa interventioner - och därmed kostnader - inte omfattas av det dokumentet?
Det är användbart att komma ihåg att konsten. 1130 n. 3 c.c. Förutom skyldigheten att samla in avgifterna tilldelar administratören också fördelningen av de kostnader som är nödvändiga för det vanliga underhållet av de gemensamma delarna av byggnaden och för driften av de gemensamma tjänsterna.
Vad betyder detta? Tillbringa vad som var budgeterat, eller ens vad församlingen inte har bestämt? Trots att rättspraxis inte är entydig om ämnet, stöder den senaste - och i vissa avseenden övertygande - den senare hypotesen (Cassation 11 januari 2017 nr 454), förutom i vilket fall som helst verifikation och slutgiltigt godkännande vid granskningen av condominium uttalande.
Å andra sidan, om en löpande utgifter beror på ett periodiskt kontrakt, tänk på el- eller vattenförsörjning kan vi verkligen härleda från sin frånvaro i budgeten att administratören inte kan samla in relevanta bidrag och leverera det?

Uppskattningens giltighet över tiden

Förvaltningsbudgeten gäller a villa övning, eller ett ledningsår. Minns att ett ledningsår innebär en period på 365 dagar, inte nödvändigtvis det aktuella året 1.1 / 31.12 (Cass. 22 mars 2017 n. 7395).

Giltighetspreventiv bostadsrättsförvaltning


Vad händer om det, av någon anledning (speciellt vid montering av tröghet) inte finns godkännande av uppskattningen för året efter det som just gått?
Den bedömning som godkänts vid den tidpunkten i förhållande till den senare ska anses utgått?
Nej, åtminstone enligt kassationsdomstolen, behåller den årliga förvaltningsbudgeten sin giltighet tills den ersätts av en ny (Cass. 29 september 2009 n. 24299).



Video: