Kan du sälja ett hus med en hyresgäst inuti?

Vad händer om hyresvärden väljer att sälja lägenheten. När hyresgästens och skyddsrättens förhandsrätt utlöses. Vilket säger lagen om det.

Kan du sälja ett hus med en hyresgäst inuti?

Försäljning av hus till uthyrning

den rea av en tilldelad lägenhet leasade Det är definitivt ett hett ämne.
Vad händer om ägaren av hyreshuset beslutar att sälja fastigheten?
Vad ska hyresgästen göra?
Kan han stanna i lägenheten eller måste leta efter ett nytt hem?
Låt oss se hur de måste uppföra sig ägare och hyresgäst, för att undvika obehagliga tvister.
den fastighetsförsäljning när ett hyresavtal pågår är det en känslig fråga som måste åtgärdas med nödvändiga försiktighetsåtgärder. Vi försöker klargöra, för att eliminera eventuella tvivel om ämnet.

Den första aspekten att lyfta fram är att när hyresvärden avser att sälja fastigheten, lease måste fortsätta även med hemköparen.
Faktum är att den har artikeln 1599 i den italienska civillagen att överföringen av till exempel den hyrda egendomen innebär att den tredje köparen av hyreskontraktet kan verkställas som har ett visst datum tidigare än försäljningsverksamheten.
Så vad som ska höras är vad som händer juridisk uppgift av kontraktet lease, på grundval av vilken köparen äger rum ex lege i ovannämnda kontrakt.
För en fullständig bild av situationen är det emellertid viktigt att klargöra i vilka fall hyresgästen har rätt till första vägran med hänvisning till försäljningen som ska göras.

Försäljning av hus till uthyrning


En annan aspekt att tänka på är den möjliga närvaron av en klausul, i hyresavtalet, som uttryckligen sanktionerar upplösningen av detsamma för försäljning av tillgången (se bestämmelserna i artikel 1603 i civillagen).
I det här fallet kan köparen utnyttja rätten att ge hyresgästen licens för avslutat leasingavtal med tillkännagivandet enligt lag (artikel 1596 i civillagen). Hyresgästen är skyldig att frigöra fastigheten och han har inte rätt till ersättning för skadestånd.
När vi återgår till förfogningsrätten ser vi nedan vad lagen säger om ämnet i fråga för att förtydliga vad hyresgästerna är och gränserna för utövandet av hans rätt.

Hus till salu: Vad är hyresgästen rätt till första vägran?

Baserat på bestämmelserna i lag nr. 431 i 1998 års hyresreform, om rea dell 'orörlig används som bostadsanvändning, kan hyresgästen kräva en rätt till första vägran.
Vad består denna rätt av och hur består denna lag? Situationen måste betraktas annorlunda beroende på om den första avtalsperioden har löpt ut eller ej.
av första tidsfristen kontrakt, är husägarens inställning endast giltig för en av de skäl som anges i konsten. 3 stycke 1 i lag 431/98. Bland dessa skäl är försäljningen av fastigheten. Om hyresgästen inom den ovannämnda perioden anger att han avser att sälja lägenheten måste han avboka hyresavtalet för förhindra automatisk förnyelse (avbokning för färdigt leasing). I avbokningsbrevet måste han förklara skälen till beslutet, bland annat det är just det rea Property.
Ovannämnda kommunikation, som har till uppgift att informera hyresgästen i förväg om avsikt att överföra äganderätten till den hyrda egendomen till andra, måste vidarebefordras med en meddelande av 6 månader jämfört med kontraktets löptid.

Rätt till första vägran


Vid denna tidpunkt tas hyresgästen av förtjänst till möjliga köpare.
Vad är det rätt till första vägran?
Mer allmänt är det rätt enligt vilket ett ämne, när det gäller etableringen av en juridisk transaktion, föredras framför andra ämnen och under samma förutsättningar.
Ett väsentligt villkor för att ägaren inte förnyar hyran med förhyrarens rätt att förtida är att uthyraren har inte egenskap av en annan egenskap för bostadsbruk utöver det som eventuellt används som hem.
För att ge ett exempel, låt oss anta att ett leasingavtal på 3 år plus 2 har fastställts.
Vid utgången av de tre åren och med minst sex månaders varsel kommer hyresvärden att kunna sälja byggnaden genom att skicka ett avbokningsbrev för att meddela det färdiga hyresavtalet. I det här fallet kommer hyresgästens förrättningsrätt att existera. Det innebär att hyresvärden för samma pris måste föredra sin hyresgäst jämfört med andra som kommer att föreslå inköp av huset.
Hyresvärden kommer därför att behöva kommunicera en dirigent Villkoren och pris av försäljningen och hyresgästen måste informera ägaren om önskan att utnyttja rätten till första vägran inom perioden av 60 dagar från mottagandet av meddelandet.

Försäljning av fastighet hyrd


Om avbokningen görs utan att lagen följs måste överlåtelsen av äganderätten till egendomen till den nya köparen överensstämma med gällande leasingavtal som förnyas automatiskt. Den nya köparen av byggnaden tar över de rättigheter och skyldigheter som följer av hyresavtalet som stannar kvar med ett annat ämne i egenskap av hyresvärd.
Om viljan att sälja och inte förnya hyresavtalet återkommer efter den första tidsfristen ägaren inte är skyldig att kommunicera anledningarna till hans beslutet.
Du måste bara skicka bokstaven annullering med meddelande krävs enligt lag.
Ingen förhandsavgörande, i det här fallet eller i hypotesen där uthyraren äger äganderätt till andra byggnader med bostadsanvändning.
Under alla omständigheter, enligt artikel 1 i ministerdekretet av den 30 december 2002, har ägaren till huset som tilldelats till försäljning alltid rätt att bevilja hyresgästen rätt att förtida. Det är bra att i själva verket inte skapa förloppssituationer med sina hyresgäster.
Det betonar vikten av en snabb kommunikation; frågar hyresgästen om han är intresserad av fastigheten kommer att bidra till att förbättra relationerna genom att förebygga situationer med allvarlig konflikt som är skadliga för båda parter. Detta möjliggör ett ömsesidigt samarbete mellan dem och framförallt kommer det att underlätta för hyresgästen att leta efter ett giltigt alternativt boende.

Undantag från förrättningsrätten

Efter att ha undersökt situationer där hyresgästen kan utnyttja rätten till första vägran, måste det förtydligas att det finns några undantag till regeln.
I själva verket finns det fall där, trots att ovannämnda krav föreligger, inte rätten till första vägran finns till förmån för hyresgästen.
Låt oss se när det här är rätt inte kan övervägas rörelse.
För det första om den hyrda egendomen är i samägande med andra personer i form av gemenskap ärftlig. I förevarande fall råder företrädesrätten för medkamraterna enligt artikel 732 i civillagen.
Ett annat undantag är när försäljningen måste ske till förmån för make den uthyraren eller släktingar inom andra graden. I det här fallet har hyresgästen inte rätt till någon rättighet som han kan hävda, om än i stället.

Hur man utövar rätten till första vägran

För att avsluta detta ämne, låt oss se vad som är modalitet med vilken hyresgästen kan övning den rätt till första vägran.
Vad måste han göra för att hävda sin rätt?
I detta avseende hänvisas till bestämmelserna i artikeln om ämnet 38 av lagen om rättvis avgift:

Om hyresvärden avser att överföra den hyrda egendomen för ersättning, måste han underrätta hyresgästen om ett dokument som anmälts av en fog. Meddelandet måste ange vederlaget, kvantifieras i varje enskilt fall i kontanter, övriga villkor under vilka försäljningen ska ingås och inbjudan att utöva eller inte förfara. Hyresgästen måste utöva förrättningsrätten inom sextio dagar efter mottagandet av meddelandet, med handling som anmälts till ägaren av en fog, och erbjuder samma villkor som de som meddelats honom. Om förrättningsrätten utövas skall betalning av köpeskillingen, om inte annat anges i meddelandet från hyresgästen, ske inom trettio dagar efter trettionde dagen efter det att ägaren anmälde meddelandet, tillsammans med bestämmelserna om köpavtal eller preliminärt kontrakt. I händelse av att fastigheten är hyrd till mer än en person, måste den kommunikation som avses i första stycket göras till var och en av dem. Förtrollningsrätten kan utövas gemensamt av alla hyresgäster eller, om någon avstår från den, av återstående eller kvarstående hyresgäst. Den rättmätiga påståendet att den inom 30 dagar från den anmälan som avses i första stycket inte har meddelat övriga rättiga personer sin avsikt att utnyttja förhandsavgörandet anses ha avstått från samma förhandsavgörande. Bestämmelserna i denna artikel gäller inte i de fall som föreskrivs i artikel 732 i den italienska civillagen, för vilken förkörelsen verkar till förmån för medarbetare, och vid överföring till maka eller släktingar inom andra graden. Artikel 38 Rättvisa avgift

I artikel 39 anges att

Skulle hyresvärden inte underrätta hyresgästen om ovannämnda meddelande eller om det visade priset är högre än det pris som säljs till en tredje part, kommer den förbehållna personen att ha rätt att lösa in egendomen. Låt oss se vad artikel 39 i lag om rättvisa kanon säger om det. Om ägaren inte lämnar den anmälan som avses i föregående artikel eller den angivna ersättningen är högre än den som följer av överlåtelsen av egendomen mot vederlag, kan den förtjänta personen inom sex månader från avtalets registrering, lösa in egendomen från köparen och någon annan efterträdare. Om rätten till inlösen har utövats måste betalning av priset ske inom tre månaders löptid, när det inte motsätter sig inlösen, från den första utfrågningen av domen i fråga eller från mottagandet av den handling som den köparen eller den senare som har orsaken kommunicerar före denna utfrågning att inte motsätta sig inlösen. Om köparen eller den efterföljande sökanden av någon anledning gör invändningar mot inlösen löper tidsfristen på tre månader från den dag då meningen som bestämmer domen blir slutgiltig. Artikel 39 Rättvisa avgift

Vad gör man, om hyresvärden inte garanterar höger av första vägran ansvarig för hyresgästen?
inom 6 månader från transkriptionen av lagen, den dirigent kommer lösa in fastigheten stämmer köparen. För att lösa in huset måste betala pris anges i försäljningen inom 30 dagar.
Hyresgästen har dock rätt att begära också a ersättning för skada inte mindre än 36 månader av den senaste utbetalade hyran.



Video: Rymdimperiet slår tillbaka – i din bostad